2020,北京静待底部 | 40城楼市备忘录④

摘要:北京时间20200114关于【2020,北京静待底部 | 40城楼市备忘录④】的具体情况和说明,让www.zrhrrl.cn新闻频道以图文形式为您慢慢道来。

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编者按:在统计口径中国城市化率达60%之际,“房住不炒”引领楼市进入新时代,限价限贷下,自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折?

成交见行情,政策获空间,土地定供应,家庭收入是购买力,最后多方预测2020,以此为调查基础,乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。

城市综述•北京: 2019年北京楼市整体波澜不惊。新房受共有产权和竞限房入市影响,成交放量,成交金额超去年50%,但价格锚定。北京住宅成交前十中,共有产权房过半,均价普遍为市场均价的50%-70%,极大保障自住需求。限竞房入市,直接导致二手房价格大幅下跌,置换链条中首套客户部分分流到限竞房市场。二手房“量缩价降”,一反多年常态,仅3月“小阳春”表现如常;此外,因年底房价已降到大部分观望者可以接受的地步、成交意愿强烈。

2020置业北京指数:★★★★

自2017年3月以来北京楼市量价已下滑接近3年,市场需求积累。作为中国资金量最大的城市,在货币宽松背景下,2020年筑底可能性极大。该出手时不要犹豫。

1、受共产、竞限影响,新房成交量明显回升

新房从成交金额看有明显增长,数据如来自克而瑞表格:2019年以3686亿排近5年的第二高位;2016年4044.1亿是五年来最高,2015年以3342.7亿排第三位,2017和2018年的新房成交金额明显处于低位,仅2500亿元左右。

数据来源:克而瑞

再看成交均价,2019年北京新房成交均价与成交金额除了年中之外,基本正相关,整体均价在44000元/平米,到年底摸到5万元左右。5-6月突然出现的负相关,主要受热门共有产权房集中推盘影响,如:朝阳区共有产权房锦安家园,3.7万元/㎡;丰台区临铁共有产权房正商明苑,3.5万/㎡。5月北京楼市整体排名前三,全部被共产房制霸。

2、二手房市场全年“量缩价降” 年底冲高

再看北京二手楼市,2019年北京二手房市场整体表现“量缩价降”,全年成交量达145021套,同比2018年的153536套,降幅达5.6%。2017年调控后的三年北京二手房市场成交稳定在13-15万套的低位上。成交量是成交价的先行指标,成交量处低位,均价难上涨,2019全年北京二手房成交均价为56038元/㎡,同比2018年的56399元/㎡,价格微降。

2019对于北京二手楼市来说,其实是一个传奇的年份。从下图全年各月度二手住宅成交走势来看,超过行业所谓“生死线”的1.5万套的月份,唯有3月份,3月也成了全年市场成交的波峰。

2019年3月8日乐居二手房编辑探访丰台不动产交易大厅45个窗口齐开座无虚席,印证了3月的“小阳春”。

2019年3月朝阳不动产交易大厅同样人头攒动

d.通州区双限,人群有限。如果符合其购买资格,自然优先选通州(运河>北苑),台湖与副中心关系不大。买台湖只为国贸上班,自住。因为租金同样PK不过朝阳区。

e.海淀、朝阳、丰台,三个城区说完。预算更少的,考虑这两个区:石景山VS大兴,此刻,城区反而PK不过郊区。当然,同样价格的限竞房,依然选石景山。

但二手房不同,石景山同品质的次新房,价格几乎是大兴的1.5倍,不如一步到位在大兴。黄村、西红门、高米店,现在一步到位的100-140面积段的次新房,5-7年后,将是这一波70/90需求升级后的追捧对象。

另一方面,大兴区未来重要税收点:机场(承接国际化诉求)、黄村火车站(承接京津冀一体化)。即使经开区剥离,也足够讲故事。

供需决定价价格,当年的土地供应,会在2年后产生效应。

北京楼市成交,新房与二手房一直呈现“此消彼长”的状态。限竞某些笋盘,会超越地缘概念,全城买限竞;而在推盘节奏放缓的几个月,二手房成交明显上升。新房成交价,又受共有产权房和限竞房影响明显。共产、公租、限竞三管齐下,房住不炒深入人心。2017.3.17的虚火得以清除。2019年,买卖双方均处观望,时值年底,卖房调整预期,愿意降价促成交(在5000万以上豪宅成交中尤为明显)、买方也基本达到了心理价位,因此11月至今的市场成交情况,已与今年4月想持平,并延续至岁末。

6、核心城区租金仍微涨

据克而瑞数据,2019年6月,北京住宅平均租金91.97元/月/㎡。2019年,北京核心城区住房租金仍然上涨。与2018年1月相比,2019年4月北京西城、海淀、东城、朝阳的租金累计涨幅分别为10.15%、9.25%、7.81%、6.82%。与上年同月相比,2019年4月北京西城、海淀、东城、朝阳的租金涨幅也分别达到6.79%、5.65%、4.5%、3.79%。

7、2019年新房成交:

如上图所示(数据来自克而瑞),2019年,北京住宅成交前十中,共有产权房过半,且前三名依然延续年中数据,被共有产权房制霸。此三盘全部为城区共有产权房,均价普遍为市场均价的50%-70%,极大保障自住需求。

从榜单细分看,商品房成交第一名:中海寰宇天下,占尽天时地利人和。天时为,限竞房时代,纯商品房备受青睐;地利为,首钢产业园、首都西大门利好加持;人和为,石景山本区内置业改善需求,地缘性很强,基本不跨区,这也是户型、品质都差强人意的远洋山水能长期均价维持在7-10万的原因。2019楼市成交TOP10榜单,为低端有保障、中端有供应、高端有市场的目标,交上了一份完美答卷。

从各区域成交数据看,总价丰台第一,套数大兴区以9100多套排名第一,丰台7500多套排第二,朝阳5600多套排第三。从均价看,西城以9.8万遥遥领先各城区。


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